Что делать, если продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую

Что делать, если продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую

Содержание:

Что делать, если продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другуюПриобретение недвижимости приносит не только обоснованную радость, но и бюрократические сложности. Этот рынок не живет только простыми сделками, когда кто-то покупает у того, кто продает. В условиях нестабильной ситуации людям приходится иногда создавать схемы для того, чтобы из имеющейся суммы получить и необходимые метры, и не нарушить действующий закон.

Иногда собственник оказывается в патовой ситуации, когда вынужденно продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую. Причин для этого обычно несколько:

  • необходимость наличных денег;
  • неспособность платить коммунальные платежи;
  • срочность размена площади.

В этом случае собственник понимает, что необходимо выплачивать подоходный налог. Но складывается ситуация, что он тут же производит трату этих средств на другую. Поэтому рождается разумный вопрос о возможности уменьшения налоговых выплат. Возможность уменьшения зависит от многих моментов:

  • от даты покупки первой квартиры;
  • от ее стоимости;
  • от стоимости второй квартиры.

Перед продажей требуется тщательно ознакомиться возможностями, которые могут уменьшить текущие материальные затраты. При альтернативных сделках может возникать право некоторого взаимозачета.

Однако обращаем внимание на ошибочность расхожего утверждения: если я реализовал объект за 200 рублей и затем купил другой за 200 рублей, налоги не платятся. Система взаимозачета так не работает.

Оглавление

Как строится взаимозачет при альтернативных сделках

Налоговый кодекс не висит в воздухе, он действует в строгом согласии с основным законодательством. Нет такого определения или закона, которые бы допускали простые взаимозачеты при покупке и продаже в одном периоде. Не допускается продать квартиру менее 3 лет в собственности без налога и купить новую в полном значении этих определений.

Прежде всего, полностью освободить владельца от налога удается редко. Такое возможно только при условии, что в самом договоре продажи реальная сумма (при покупке до 2016 года) не указана. Практикуется указание суммы до 1 миллиона, остаток проходит в виде расписок. Если указана рыночная стоимость в полном значении, возможно уменьшение налога, но не избавление от него. Или оформление права налогового вычета. но только после уплаты необходимого налога.

При любых вариациях, когда речь о двойной сделке, расчеты применяются отдельно к каждому объекту недвижимости. Некоторые собственники указывают на статью № 220, где говорится об уменьшении налога. Однако речь ведется о расходах, сопряженных конкретно с одним объектом.

То есть если владелец изначально купил квартиру за 20 рублей и потом реализовал ее за те же 20 рублей. В этом случае действительно налоговое обложение не применяется, ведь дохода нет. Но если владелец продал одну квартиру за 20 рублей и купил иную, даже за те же 20 рублей, закон не применяется.

Условия для взаимозачета

Напрямую уменьшить расходы путем вычета одной стоимости из другой нельзя, но возможно это сделать при помощи двух налоговых вычетов: как для продавца и как для покупателя. Однако такое право реализуется не всегда, необходимо соблюдение определенных условий:

  • период проведения сделок;
  • право получения налога как для покупателя;
  • приобретение у сторонних лиц.

Альтернативная сделка обязательно должна происходить в одном календарном периоде. Иначе возникают сложности с налоговиками. Даже при условии совершения сделок в один день налоговики часто отказывают в использовании двух вычетов одновременно.

Отсылка в этом случае идет к той причине, что по форме это два разных вычета. И предлагается сначала использовать один при продаже, а только потом второй. Однако у Минфина иное мнение, и оно изложено в письме №03-04-05/7-563 .

Трактовка письма говорит, что каждый человек имеет право использовать оба вычета единовременно при условии, что документально подтверждает расходы на покупку.

Когда собственник продал квартиру и тут же купил новую, платить налог с продажи он обязан. Но сделать это он может с применением налогового вычета от продажи. То есть сначала из стоимости вычитается не облагаемый миллион, затем производится расчет. Выводится сумма прибыли от продажи. После этого предоставляются документы, подтверждающие сумму расходов при приобретении нового объекта.

Для закона важен факт возможности использования налогового вычета. Так, если человек уже применял такую форму, ни о каком взаимозачете речь не пойдет. Только при условии, что вычет не использован или применен частично, возможно его активировать при альтернативной сделке. Также покупка квартир у близких и требование использования вычетов не допускается.

Как применяются налоговые вычеты

Прежде всего, необходимо помнить, что каждый вычет не безграничен и имеет свой порог:

Если стоимости объектов будут меньше этих порогов, то вычеты будут равнозначны этим ценам. Так, если квартира была куплена раньше, то можно использовать не налоговый вычет, а статью расходов на приобретение квартиры. Чаще это выгоднее вычета, однако все расчеты проводятся индивидуально и по ситуации.

В этом видеоматериале есть наглядные пояснения для расчетов:

Часто приобретают квартиры по ипотечным программам, и в этом случае покупатель тоже может рассчитывать на определенные выплаты. Есть понятие вычета по ипотеке, когда возвращаются средства, уплаченные кредитору по ставке. Но и тут порог регламентирован: сумма не более 3 миллионов рублей .

Перед проведением расчета важно учитывать год, когда получено право на владение. В 2016 году оценочная стоимость стала использоваться не рыночная, а кадастровая. К доходам цена кадастра не относится, поэтому не используется для расчета налогообложения. В расчет принимается стоимость до 2016 года, поскольку там определено рыночное значение стоимости.

Вычеты при долевой собственности

Если двойная сделка проходит в нескольких долях, то сумма вычетов рассчитывается относительно каждой доли отдельно. Но этот регламент действует, если квартира реализована как единое целое по одному договору. Но если каждая доля выделена, каждый владелец отдельно продает свою по индивидуальному договору, то вычеты определяются каждому в полном объеме.

То есть три собственника продали три доли в квартире. На каждую долю есть договор регистрации собственности. В этом случае каждый получает вычет в миллион рублей.

Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры не относится к легким процессам. Неповоротливая налоговая система, которая только формируется, не обладает необходимой гибкостью. Поэтому «играть» с ней не рекомендуется никому, потому что даже при установленных регламентах возникают разногласия в отдельных регионах.

Нужно понимать: взаимозачет не освободит от декларации по форме 3-НДФЛ. Даже если от сделок продавец не получил ничего.

Налог на недвижимость в Украине: разъяснения для владельцев домов и квартир

База налогообложения осталась без изменений: налогом облагается вся недвижимость, – не только жилые дома и квартиры, но и постройки хозяйственного назначения: хлев, сарай, гараж, мастерская, погреб и даже уборная.

Плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.

Актуально: Штрафы за несвоевременную уплату налога на недвижимость

Налог для владельцев домов и квартир в Украине

Налоги на недвижимость рассчитываются по ставке, которую устанавливают местные органы власти. Для жилой недвижимости и недвижимости нежилого и хозяйственного назначения эти величины могут быть разными, но не выше определенного максимального лимита.

В 2017 году ставка снижена до 1,5% от величины минимальной заработной платы, установленной в отчетном периоде, за 1 квадратный метр. В сравнении с предыдущей расчетной формулой, то процент снизился вдвое (с 3% до 1,5%). Тем не менее, стоит отметить, что и минимальная зарплата была увеличена до 3723 грн. в месяц. Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.

При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными. Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:

  • собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
  • владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
  • владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.

Плата взимается только за квадратные метры, превышающие «лимит».

Налоговая льгота на недвижимость не распространяется на квартиры и дома, которые сдаются в аренду при условии официального оформления договора аренды. В этом случае нужно платить за всю площадь объекта недвижимости.

Новое законодательство Украины предоставило право органам местного самоуправления (городским, поселковым и сельским советам) самостоятельно определять налоговую ставку на недвижимость и устанавливать льготы, исходя из материального положения собственника жилья.

Также установлен новый налог, так называемый “налог на роскошь” – дополнительная фиксированная плата, составляющая 25 000 грн. для владельцев домов, площадь которых превышает 500 кв. м. и для собственников квартир 300 и более квадратных метра.

Разъяснение: человек, имеющий в собственности дом 510 кв. м. внесет за него сумму, рассчитанную фискальными органами по формуле: 510 (общая площадь) минус 120 (льготная площадь) умноженная на выраженную в процентах налоговую ставку за сверхлимитные «квадраты») плюс 25000 грн.

В случае пребывания объектов жилой и/или нежилой недвижимости в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц:

  • если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю;
  • если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является одно из таких лиц-владельцев, которое определено по их согласию, если иное не установлено судом;
  • если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Что касается дополнительных льгот, то налоги на недвижимость в Украине не платят:

  • за объекты недвижимости, принадлежащие государству или территориальным громадам;
  • за объекты недвижимости в зонах отчуждения и безусловного отселения;
  • за детские дома семейного типа;
  • собственники объектов недвижимости, официально признанных непригодными для проживания;
  • жильцы общежитий;
  • домовладения, в которых живут дети-сироты либо дети, лишенные родительской опеки, дети-инвалиды, которые воспитываются одинокими родителями;
  • за здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий;
  • за здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;
  • за объекты жилой и нежилой недвижимости, находящихся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятия;
  • за жилье, принадлежащее участникам АТО и их семьям.

Разъяснения также содержат пункт о порядке начисления налоговых платежей. Все физлица-владельцы сверхлимитных квадратных метров получат уведомления фискальных органов, в которых указана сума налога на недвижимость, рассчитанная согласно законодательной норме.

При этом физические лица платят налог раз в год в течение 60 дней после получения уведомления налоговой службы; с юридических лиц налог взимается раз в квартал (напоминаем, что платежи необходимо совершить до 30 апреля, 30 июля, 30 октября 2018 г. и 30 января 2019 г.).

Предприниматели самостоятельно определяют сумму, подлежащую уплате, для чего разделяют размер годового платежа на 4 равные части.

В случае несвоевременной оплаты предусмотрены штрафы:

  • при просрочке до 30 дней – 10% от суммы задолженности;
  • при просрочке свыше 30 дней – 20%;
  • кроме того, после 60 дней просрочки начисляется пеня в размере 0,05% от общей суммы долга за каждый просроченный день;
  • при злостном уклонении от налогов – 120% годовых от суммы задолженности по актуальной на момент применения санкций ставке НБУ.

Если Вы считаете, что размер налога на недвижимость, который посчитала налоговая служба не соответствует действительности, то обратитесь в налоговую по месту прописки с требованием провести сверку расчетов. Кроме того, у Вас есть право обжаловать налоговое уведомление-решение в вышестоящей налоговой службе или через суд.

Налог при продаже недвижимости в Украине в 2019 году

При совершении сделки купли-продажи сума налога зависит от нескольких факторов, в частности от:

  • даты приобретения;
  • даты вступления в права собственности;
  • типа отчуждаемого объекта недвижимости;
  • количества совершенных операций с недвижимостью за отчетный год.

Разъяснения относительно нулевой налоговой ставки. Она применяется при продаже:

  • жилого или садового дома, комнаты (включая участок, на котором размещен отчуждаемый объект и находящиеся на нем хозпостройки);
  • квартиры или ее части;
  • земельного участка площадью, не превышающей норму, предусмотренную для бесплатной приватизации при условии владения соответствующей недвижимостью дольше трех лет и при отсутствии иных сделок, связанных с продажей недвижимости в течение отчетного периода.

Налог в размере 5% в Украине начисляется:

  • при продаже недвижимости, находящейся в собственности у продавца менее трех лет;
  • при продаже налогоплательщиком в течение отчетного периода не одного, а нескольких объектов недвижимости;
  • при продаже объекта недвижимости, не упомянутого в п.1 ст.172 НКУ;
  • при продаже либо обмене объекта незавершенного строительства;
  • продаже участка, находящегося в собственности у налогоплательщика на основании государственного акта, выданного в подтверждение факта купли-продажи, наследования, дарения и т. д.;
  • при обмене одного объекта на другой (другие), если налогоплательщик получил доход (денежную компенсацию) от отчуждения объекта недвижимости, не упомянутого в п.172.1 ст. 172 НКУ.

Налог на продажу в размере 15% взимается, если:

  • в течение отчетного периода налогоплательщик продал или обменял больше, чем один объект недвижимости;
  • совершена сделка купли-продажи недвижимости, не упомянутой в п.172.1 ст.1 172 НКУ;
  • сделку совершает физическое лицо-нерезидент.

Налог на дарение недвижимости в Украине в 2019 году

Факт дарения означает безвозмездность сделки, то есть даритель не получает ничего в обмен на отчуждаемое имущество. Более того, подарок ни к чему не обязывает одариваемого: в договор о дарении нельзя внести пункт, которым предусмотреть совершение какого-либо действия в пользу дарителя. Подарок нельзя забрать обратно: квартира либо другая недвижимость, как и любая иная вещь, при дарении отчуждается навсегда.

Но при этом подарок классифицируется фискальными органами как вид дохода и подлежит налогообложению. В случае же неуплаты налогов подарок может быть отнесен к разряду дорогих покупок, и штрафных санкций все равно не избежать.

При этом налоговая ставка при дарении зависит от личности одариваемого. Нулевая налоговая ставка в Украине применяется, если договор о дарении заключается между родственниками первой степени родства, коими являются:

  • один из супругов по отношению ко второму;
  • дети (родные, усыновленные, родные дети жены (мужа), в том числе зачатые, но еще не рожденные дети;
  • отец, мать;
  • тесть, теща (свекор, свекровь).

Нулевой ставкой при дарении облагается также движимое и недвижимое имущество, подаренное:

  • инвалиду 1 группы;
  • ребенку-сироте;
  • ребенку, лишенному родительской заботы.

Налог в размере 5% при дарении заплатят одариваемые, не приходящиеся дарителю родственниками первой и второй степени родства, так же точно, как и люди, вообще не являющиеся родственниками.

Налог на дарственную недвижимость в размере 15% от стоимости подарка заплатят нерезиденты, даже если они являются близкими родственниками дарителя.

Разъяснения фискальных органов содержат информацию о том, что налогоплательщик вносит причитающуюся сумму налога на дарение в течение 90 дней после получения им платежного уведомления. В данном случае одариваемый несет ответственность за надлежащее извещение фискальных органов о получении дополнительного дохода и своевременную уплату налогов. Информация о дарении вносится одариваемым в годовую декларацию о доходах.

Налоги при покупке недвижимости в Украине

Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, – госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).

Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.

Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:

  • 15% от доходов, получаемых на территории Украины;
  • 20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
  • 23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).

Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:

  • инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
  • инвалиды I или II группы;
  • потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

Еще один налог при покупке – сбор в Пенсионный фонд, составляющий 1% от суммы, указанной экспертом-оценщиком.

Кроме перечисленных сборов и налогов при покупке предстоит также оплатить услуги нотариуса. Сумма рассчитывается в индивидуальном порядке, действующее законодательство не предусматривает на этот счет каких-либо фиксированных сумм.

Если продал квартиру и купил другую за ту же сумму, я избегаю налога?

Здравствуйте!

Моя квартира в собственности менее 3 лет. Ее продали месяц назад. Покупаем другую жилплощадь ровно за ту же стоимость.

1. Я все равно должна гос-ву? У меня несколько знакомых в такой же ситуаци НИ рубля НЕ платили за то, что купили в этом же налоговом периоде за ту же стоимость квартиру. Почему так? Ответ один в 220 статье НК, а практика другая? Мне очень важно знать точный ответ.

2. Второй вопрос:

проданную квартиру сами приобретали в долевом строительстве (Щербинка) в 2002 году за 1500000 руб. Она 13 лет строилась! Именно поэтому в собственности только с сентября 16 года. Могу ли я отстоять право ее продажи без уплаты налога? В чем я виновата. Тем более, я покупаю тут же квартиру за ту же стоимость!

3. Если все же не имею права, я минусую 2000000 от цифры, облагаемой налогом, как взаимозачет и 1500000 (за траты на приобретение проданной кв.)?

4. Можно ли по прошествии 13 лет подать на вычет 260 тыс с покупки Щербинки, которую продала месяц назад? Или уже поздно?

5. Буду ли я при этом иметь прежнее право на вычеты из налоговой уплаты при покупке нового жилья (минус 2 млн из-за покупки нового, минус 1,5 млн, потраченные на покупку Щербинки)

6. Могу ли я оформить с близким родственником право собственности на новую квартиру, чтобы он тоже получил вычет 260 тыс. (раньше не пользовался им). Я пытаюсь уменьшить сумму уплаты налога таким образом. Что я еще могу сделать, если ответ на 1 – ый вопрос “нет”?

28 Апреля 2017, 11:04, вопрос №1623745 Олеся. г. Москва

Налог с продажи квартиры в 2019 году

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму. Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль. С нее и должен быть уплачен НДФЛ. ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения.

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60. Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП). Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года. Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года. Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать. Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И. получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи. Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты. Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ. утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@. В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение. По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни. Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу. А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Уважаемые пользователи. в комментариях к статьям ответы будут публиковаться только по вопросам, относящимся к тексту самой статьи. Если вы хотите получить ответ на вопрос по вашей конкретной ситуации или вам нужна помощь в расчете налога, обращайтесь, пожалуйста, на консультацию .

Продажа и покупка квартиры в один год. Оформляем взаимозачет

Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.

К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

Какие налоги платить при продаже-покупке квартиры?

| 544 комментария

Давайте сразу посчитаем на примере для граждан Украины. Допустим у нас сделка по квартире стоимостью 30 000 у. е. Обычно (но не всегда) налоги делят пополам покупатель и продавец .

Стандартно платится:

  1. Пенсионный фонд 1%
  2. Гос. пошлина 1%

От стоимости сделки, но не меньше чем экспертная оценка квартиры. То есть в сумме 600 у. е. затрат, не считая услуг нотариуса и обязательных квитанций. В среднем услуги нотариуса и квитанции равны, если 1 собственник и 1 покупатель, около 3000-3500 грн. + 700 грн. квитанции без ускорения регистрации. Про ускорение регистрации почитаете в этой статье. Кстати в связи с этим, хочется отметить, что возможно будут еще дополнительные разъяснения для нотариусов и изменения в этой процедуре, поживем как говорится увидим, обязательно напишем по этому поводу.

Эти налоги для права собственности более трех лет (исключение наследство).

А если право собственности менее трех лет (или вторая продажа недвижимости в календарном году), то возникает дополнительный налог 5% – НДФЛ (обычно, но не всегда его платит Продавец). А когда возник этот налог добавьте 1,5% военного сбора. Кстати срок 3 года хотят увеличить до 5 лет – интересная новость не так ли? Пока разговоры, но в нынешних реалиях (это о бюджете 2016) все может свершиться. По поводу военного сбора, если в случае НДФЛа нотариусы выступают в роли налоговых агентов и этот сбор у вас по-любому возьмут. то военный сбор некоторые нотариусы не заставляют вас платить. Однако закон никто не отменял и рано или поздно его государство возьмет, и если большая будет просрочка, то еще и со штрафом. Не хочу никого пугать, решение все принимают сами.

Итак считаем

Помимо стандартных 2% добавляем 5% и 1,5% равно 8,5%

И от стоимости 30 000 у. е. считаем и получаем 2 550 у. е. Весело, правда? Кстати есть еще затраты, ведь нас ограничили в сумме наличного расчета в 150 000 грн. А это значит, что данную сделку мы должны провести безналично.

Любой здравомыслящий человек держит сейчас деньги в у. е. Соответственно, чтобы сделать все по-закону, ему с продавцом нужно прийти заранее в банк, перевести свои доллары в гривну, положить на свой счет, сделать перевод на счет Продавца. А Продавец ведь тоже не дурак, ему нужно поменять гривны на доллары. А тут возникает еще одна проблема обналичивание и конвертация обратно в доллары. В общем всю эту заумную процедуру пока можно решить проще, но и тут, возможно, скоро будет не все так просто…

Именно из-за этого …… (слово подбирайте сами), многие оформляют по экспертной оценке, которая часто далека от полной стоимости. И-за чего нет полной защиты покупателя, хоть многие пишут расписки (обязательно, если оформление по экспертной), но это вообще другая история, достойная отдельной статьи. Хотя надо отдать должное, с нашей “великолепной судебной системой” возможен любой “цирк” даже при оформлении по полной стоимости.

Люди обманывают государство, государство обманывает своих граждан. Уже воздух, земля и вода пропитана Ложью на фоне финансовых проблем. Но…

Все меняется, хорошие люди и лучшие специалисты в своей сфере объединяются. Помогают людям получать качественные товары и качественные услуги. И все меняется.

Любые сложности будут преодолены. Справедливость – хитрая штука, никогда не знаешь, когда она наступит. Но она наступит во всем.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *