Правила оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в комиссии и в суде

Содержание:

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в комиссии:

Правила оспаривания кадастровой стоимости земельного участкаПервый этап: Составление отчета об оценке земельного участка, в котором будет определена рыночная стоимость земельного участка.

Второй этап: Проведение экспертизы отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза). Для оспаривания кадастровой оценки земельного участка результатом экспертизы отчета об оценке должно быть положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами СРОО.

Третий этап: Подача документов в комиссию.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде:

Первый этап: Составление отчета об оценке земельного участка, в котором будет определена рыночная стоимость земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок (30 дней).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Второй этап: Проведение экспертизы отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза). Для оспаривания кадастровой оценки земельного участка результатом экспертизы отчета об оценке должно быть положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами СРОО.

Третий этап: Подача документов в суд.

Обжалование кадастровой стоимости в судебном порядке является в последнее время преобладающим способом изменения кадастровой стоимости.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка?

Снижение кадастровой стоимости земли возможно, если на дату проведения оценки имеется отчет об оценке земельного участка, который свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка ниже кадастровой стоимости участка и имеется положительное экспертное заключение на отчет оценщика. Снижение кадастровой стоимости земельного участка напрямую зависит от ценообразующих факторов, влияющих на рыночную стоимость участка. Так, например, если при кадастровой оценке земли не были учтены обременения земельного участка или иные ценообразующие факторы, то установление рыночной стоимости земельного участка в размере ниже кадастровой стоимости возможно.

Как уменьшить кадастровую стоимость? Что делать если кадастровая стоимость выше рыночной? Если Вам требуются услуги в области установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то для решения этого вопроса Вы можете обратиться в Бюро независимой экспертизы и оценки «Эксперт-Решение». Изменение кадастровой стоимости земли сложный процесс, требующий от исполнителей высокого уровня знаний в области оценки и профессионализма.

Оспорить кадастровую стоимость возможно? Да, с нами это возможно! Если Вы считаете, что завышена кадастровая стоимость земельного участка, то Вам необходимо воспользоваться порядком оспаривания кадастровой стоимости приведенным в настоящей статье.

Что нужно для оценки участка земли? Для проведения оценки необходимо связаться с оценщиком, уточнить стоимости услуги по оценке, и предоставить документы для проведения оценки.

Отчет об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости

Отчет об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости – документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для предоставления в комиссию по рассмотрению споров по кадастровой стоимости в ФГБУ Федеральная кадастровая палата, в судебные органы по вопросу установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной.

Срок действия отчета об оценке законодательством РФ не установлен, но согласно п. 26 Федерального стандарта оценки »Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 «итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».

Результатом работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой имущество может быть продано на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Административный порядок оспаривания результатов кадастровой стоимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки »

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Кадырова Елена Николаевна

Важную роль в системе регулирования земельно-имущественных отношений играет система кадастровой оценки. являющаяся информационной основой системы налогообложения недвижимого имущества. Результаты кадастровой оценки земельных участков формируют многие формы платы за землю земельный налог, а также арендные платежи и выкупные цены за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Во многих случаях результаты кадастровой оценки не соответствуют ситуации на рынке недвижимости, а собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи сталкиваются с тем, что установленные за земельные участки платежи не соответствуют их экономическим возможностям, так как завышена базовая величина кадастровая стоимость земельного участка. В данной статье подробно рассматривается административный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам. автор научной работы — Кадырова Елена Николаевна,

Текст научной работы на тему «Административный порядок оспаривания результатов кадастровой стоимости»

УДК 501.7.642

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ПОРЯДОК ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Е. Н. Кадырова

Ростовский государственный строительный университет

Важную роль в системе регулирования земельно-имущественных отношений играет система кадастровой оценки, являющаяся информационной основой системы налогообложения недвижимого имущества. Результаты кадастровой оценки земельных участков формируют многие формы платы за землю – земельный налог, а также арендные платежи и выкупные цены за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Во многих случаях результаты кадастровой оценки не соответствуют ситуации на рынке недвижимости, а собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи сталкиваются с тем, что установленные за земельные участки платежи не соответствуют их экономическим возможностям, так как завышена базовая величина – кадастровая стоимость земельного участка. В данной статье подробно рассматривается административный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Ключевые слова: кадастровая оценка; кадастровая стоимость; оспаривание; рыночная стоимость; административный порядок.

An important role in system of regulation of the land and property relations is played by the system of a cadastral assessment which is information basis of system of the taxation of real estate. Results of a cadastral assessment of the land plots form many forms of a payment for the earth – a land tax, and also rent payments and the redemption prices for the land plots which are in the state and municipal ownership. In many cases results of a cadastral assessment don't correspond to a situation in the market of real estate, and owners of the land plots, land owners and land users face that the payments establishedfor the land plots don't correspond to their economic opportunities as basic size – the cadastral cost of the land plot is overestimated. In this article the administrative order of contest of results of determination of cadastral cost of the land plots in detail is considered.

Key words: cadastral assessment; cadastral cost; contest; market value; administrative

order.

Административный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заключается в том, что споры по вопросам кадастровой стоимости рассматриваются комиссией по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут физические и юридические лица, а так же органы государственной власти и местного самоуправления. Для физических лиц обращение в комиссию не является обязательным, а для юридических – это обязательная досудебная процедура. Суд может отказать юридическому лицу в рассмотрении дела, если не будут предоставлены сведения о прохождении досудебной процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 [3], вступившем в силу с 14.08.2012 г.

В соответствии с вышеуказанным приказом на территории каждого субъекта Российской Федерации создаются комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Комиссии создаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» [2] таким органом является Росреестр.

На территории Ростовской области комиссия была создана на основании приказа Росреестра от 05.03.2012 № П/91 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области» [4].

Комиссия имеет следующий состав:

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы .

-представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

-представитель органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке;

-представитель уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее – орган кадастрового учета);

-представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, подлежащие обязательной ротации не менее чем на 75% один раз в три года [1].

На каждом заседании комиссии присутствует секретарь комиссии, которым назначается один из работников территориального органа уполномоченного федерального органа. При этом секретарь не является членом комиссии, на него возложены полномочия по делопроизводству комиссии. В обязанности секретаря входит проверка состава документов, подаваемых с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и ведения протокола заседаний.

Заседания комиссии проводятся по мере необходимости рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заинтересованное лицо должно обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении указывается информация о заявителе, объекте недвижимости, в отношении которого оспаривается кадастровая стоимость, а так же основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и перечисляются документы, прилагаемые к заявлению.

Существует два основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как правило, рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, которые использовались при определении его кадастровой стоимости, носит досудебный характер.

Для выявления недостоверных сведений заинтересованное лицо может обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости и сведений, используемых при определении кадастровой стоимости данного объекта, к заказчику работ по

государственной кадастровой оценке. Сведения должны быть предоставлены заявителю в течение семи рабочих дней, с даты поступления запроса. Так же заинтересованное лицо может уточнить в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации, каким образом была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Если выявлено несоответствие между сведениями, использованными при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, и реальными сведениями об объекте недвижимости, то заинтересованное лицо пишет заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и прилагает к заявлению следующий пакет документов:

-кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы .

-нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

-документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

-иные документы [1].

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в заявлении о пересмотре кадастровой стоимости указывается данное основание и прилагается следующий пакет документов:

-кадастровый паспорт объекта недвижимости;

-нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; – отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

-положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет [1].

Наличие всех вышеуказанных документов, приложенных к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, а так же срок подачи заявления проверяются секретарем комиссии. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день передачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть не принято к рассмотрению комиссией в следующих случаях:

-к заявлению не были приложены все вышеуказанные документы; – сроки подачи заявления были нарушены;

-величина кадастровой стоимости объекта недвижимости, результаты определения которой оспариваются, ранее установлена в размере его рыночной стоимости.

Если по какой-либо из перечисленных причин заявление не принимается к рассмотрению, то секретарь комиссии в течение семи рабочих дней с даты подачи заявления, должен уведомить об этом заявителя. Уведомление об отказе в рассмотрении заявления содержит основания отказа, само заявление и приложенные к нему документы.

В случае, когда заявление не принимается на основании отсутствия необходимых для пересмотра кадастровой стоимости документов, заинтересованное лицо может подать повторное заявление с приложением полного пакета документов.

Если заявление принимается к рассмотрению комиссией, то секретарь комиссии должен известить заявителя о дате рассмотрения заявления в семидневный срок с даты поступления заявления, но не позднее, чем за пять рабочих дней до даты заседания комиссии. Так же в течение семи дней о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению, а так же о дате рассмотрения заявления уведомляется орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицо, обладающее правом на такой объект недвижимости.

Не позднее пяти рабочих дней до даты заседания комиссии секретарь комиссии извещает исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и по предложению членов комиссии иных лиц о дате, месте и времени рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости с приглашением на заседание.

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы .

На заседании комиссии по рассмотрению заявления могут присутствовать заявитель и иные лица.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

При рассмотрении заявления поданного на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, комиссия изучает представленные к рассмотрению документы на предмет подтверждения ими недостоверности указанных сведений.

Если комиссия устанавливает, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения, то она принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости. В ином случае комиссия отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Обязанности по перерасчету кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, берет на себя заказчик работ по проведению государственной кадастровой оценки.

При рассмотрении заявления поданного на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, который прилагается к заявлению, во внимание принимается, на сколько установленная рыночная стоимость отличается от кадастровой. Если рыночная стоимость отличается от кадастровой не более чем на тридцать процентов, то комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Такой исход заседания комиссии возможен в случае соответствия отчета об определении рыночной стоимости всем требованиям к содержанию отчета, описанным в ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], и требованиям, предъявленным федеральными стандартами оценки.

Однако, в случае, если рыночная стоимость, установленная в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, отличается от кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, то комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Исключением являются случаи, когда заявитель представляет положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

После рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, комиссией принимается решение либо о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости,

либо об ее определении в размере его рыночной стоимости. Орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, и лицо, обладающее правом на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, должны быть уведомлены о принятом комиссией решении секретарем комиссии в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета следующие документы:

-копию указанного решения;

– отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный в форме электронного документа и на основании которого была оспорена кадастровая стоимость, и (при наличии) соответствующее положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке;

– сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

Если заявитель не согласен с решением комиссии, то оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно через суд. Юридические лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение одного месяца.

Информация о результатах работы Комиссий размещается в сети «Интернет» на сайте уполномоченного федерального органа (Росреестра) в целях обеспечения открытости работы комиссии. Информацию о работе Комиссий и протоколах заседаний можно посмотреть в подразделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» раздела «Кадастровая оценка». В данном подразделе также публикуются результаты принятых комиссией решений, без указания персональных данных заявителей.

По данным Росреестра [5] в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии в период с 01.01.2015 по 31.03.2015 поступило 3119 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6829 объектов недвижимости.

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы .

Юридическими лицами подано 2283 заявления, физическими лицами -822 заявления, органами государственной власти – 4 заявления, органами местного самоуправления – 9 заявлений, 1 заявление подано в Комиссию совместно юридическим и физическим лицами.

[5]

На рисунке 1 представлено количество заявлений поданных в комиссии по основаниям для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Основываясь на данных, представленных на рисунке 1 можно сделать вывод о том, что большинство заявлений подаются в комиссии на основании установления рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости. Такие заявления составляют 95% от общего числа поданных в комиссии заявлений.

2963

143

2 11

□ Оба основания

В Основание не указано

3000 2500 2000 1500 1000

500 0

Рисунок 1 – Количество заявлений, поданных в комиссии

Следует отметить, что в большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) в рассматриваемом периоде значительно меньше.

На рисунке 2 показано количество объектов недвижимости, представленных в заявлениях, которые были приняты к рассмотрению комиссиями.

□ Недостоверность сведений об оъекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы .

□ Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоиомсти

5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

4532

./Z

-73

Рисунок 2 – Количество объектов недвижимости, представленных в заявлениях

Ранее было сказано, что итогом заседания комиссии является принятие решения в отношении объектов недвижимости, представленных к рассмотрению. За рассматриваемой период комиссиями были приняты следующие решения:

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в отношении 1227 объектов недвижимости,

-отклонить заявление в отношении 2477 объектов недвижимости, – пересмотреть кадастровую стоимость 21 объекта недвижимости. Снижение суммарной величины кадастровой стоимости составило 53,6%, по данным Росреестра [5] до рассмотрения заявлений в комиссиях она составляла 354,5 млрд руб. а после заседаний – 164,6 млрд руб..

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы .

3. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»

4. Приказ Росреестра от 05.03.2012 № П/91 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области»

5. https://rosreestr. ru/site/

Елена Николаевна Кадырова – кандидат экономических наук, ассистент кафедры Экономика природопользования и кадастра Ростовского государственного строительного университета.

Elena Nikolaevna Kadyrova – Candidate of Economic Sciences, the assistant to the Economy of Environmental Management and Inventory of the Rostov State University of Civil Engineering.

344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162 344022, Rostov-on-Don, Sotsialisticheskaya St. 162 Тел. +7(863) 201-91-01; e-mail: helena 1@mail. ru

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Владение и распоряжение землей относительно новый для российского законодательства институт. Он получил развитие одновременно с переходом на рыночные отношения и возрождением института частной собственности, отсутствовавшим в стране более 70 лет. Действующий принцип определения стоимости земельного участка не совершенен. Это порождает споры, когда собственник не согласен с оценкой его земельного участка. С 2017 года оспаривание кадастровой оценки земли. позволяющее собственнику снизить кадастровую стоимость возможно двумя путями – административным и в судебном порядке. Как происходит такое оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – рассмотрим в статье.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Когда появляется необходимость

Кадастровая стоимость определяется органами муниципальной власти на основе анализа большого количества параметров, в которые включаются:

  • Целевое назначение земли;
  • Разрешенное использование;
  • Наличие обременений;
  • Удаленность от инженерных коммуникаций, транспортных артерий, социальной инфраструктуры.

Такая оценка в обязательном порядке проводится раз в 5 лет. Это обусловлено динамикой развития территорий, в пределах которых расположен земельный участок. За указанный период может произойти множество изменений, например – строительство жилого поселка, насыщение местности вокруг участка дорогами, средствами общественного транспорта, объектами инфраструктуры – торговыми предприятиями, медицинскими и образовательными учреждениями, спортивными и досуговыми объектами. Это значительно повышает рыночную стоимость участка, несколько лет назад расположенного в чистом поле. Но может произойти и обратная ситуация – в силу обстоятельств ранее высоко оцененный земельный участок может значительно снизится в цене, потерять свою привлекательность для покупателя из-за строительства рядом с ним транспортной артерии железной дороги или аэропорта, создающих постоянный шум. Промышленного предприятия, выбрасывающего вредные производственные отходы или закрытия градообразующего промышленного объекта.

Учитывая, что кадастровая стоимость, определенная несколько лет назад может не соответствовать реальной стоимости участка и оказывать влияние на рыночную стоимость объекта, а также влиять на налогообложение собственника, он прямо заинтересован в том, чтобы она была определена правильно. В этом случае можно воспользоваться механизмом оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

На каких этапах оценки может произойти занижение/завышение стоимости

Полномочиями по определению кадастровой стоимости участка земли наделены муниципальные органы власти. Именно они проводят регулярную переоценку объектов и передают данные о стоимости участков в ЕГРН. Для проведения масштабной плановой работы муниципальные власти привлекают специалистов сторонних организаций. Единственным критерием для допуска является наличие у оценщика лицензии и членство в СРО оценщиков.

В остальном оценка будет зависеть от:

  • Квалификации выполняющего оценку, опыта работы с подобными объектами;
  • Колебания цен национальной валюты на валютных биржах;
  • Применяемых методиках оценки, используемых специалистом-оценщиком;
  • Хозяйственного назначения земель и колебаний уровня их стоимости в зависимости от изменившихся условий.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости земли в настоящее время

Не согласный с оценкой стоимости собственник до 2018 года вынужден был подавать заявление в Комиссию Росреестра с просьбой произвести переоценку. Непосредственно от участия в разрешении спора собственник был устранен. Такая ситуация порождала массу нареканий и влекла за собой оспаривание кадастровой стоимости земли в судебном порядке.

В настоящее время оспаривание кадастровой оценки земельного участка регулируется Приказом Минэкономразвития РФ № 263 от 04.05.2012 года. Отныне комиссия создается не по факту поступления жалобы, а является постоянно действующим органом, обслуживающим конкретную территорию. В ее состав входят:

  • Представитель Россреестра от территориального управления;
  • Представитель местной исполнительной власти (муниципалитета);
  • Сотрудник ДИО местной администрации;
  • Представитель СРО оценщиков, производившего оценку или обслуживающего данную территорию.

Механизм подачи заявления на оспаривание кадастровой стоимости земли

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подается в Комиссию на стандартном бланке, образец которого можно получить у секретаря.

При подаче секретарь комиссии обязан разъяснить:

  • Сроки и порядок подачи заявления;
  • Предоставить полный перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению;
  • Информировать о размере пошлины за рассмотрение заявления;
  • Выяснить и разъяснить в случае необходимости нюансы по которым заявитель не согласен с оценкой стоимости его участка;
  • Информировать о порядке обжалования, если выводы комиссии не устроят заявителя.

По итогам рассмотрения жалобы могут быть приняты два варианта решения:

  • Отклонение её по мотивам ссылки на достоверные источники информации которые использовались при оценке объекта;
  • Изменения стоимости в сторону уменьшения, если предъявленные в жалобе доказательства подтверждаются.

Следует помнить, что в установленные сроки оспаривания кадастровой стоимости земельного участка принятые комиссией решения в обязательном порядке публикуются в свободном доступе на электронных ресурсах администрации и ДИО региона.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде

Нередки случаи, когда выводы комиссии не удовлетворяют заявителя, и он принимает решение добиваться справедливости в суде. Чтобы снизить поток жалоб Постановлением ПСВ РФ от 30.06.2015 г. № 28 установлено ограничение. К рассмотрению в суде принимаются только две категории заявлений:

  • Когда при установлении стоимости объекта комиссия руководствовалась недостоверными данными об объекте;
  • Когда на момент определения кадастровой стоимости уже была установлена рыночная цена участка.

Такая процедура и ограничения действительны только в отношении юридических лиц, например оспаривания кадастровой стоимости земельного участка арендаторами, не согласными с оценкой. В отношении физических лиц – собственников земли, такие ограничения не действуют (Закон «Об оценочной деятельности (абз.3 ст.24.18).

Опытные юристы в области юридического сопровождения сделок с земельными участками Law&Trust помогут Вам добиться необходимого результата и снизить Ваши затраты на налоги в кратчайшие сроки. На сегодняшний день наша компания имеет более 7-ми лет опыта работы в данной сфере. Портфолио наших профессиональных юристов насчитывает более 100 успешно закрытых дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

Александр Тимофеев Как оспорить кадастровую оценку недвижимости в 2018 году

Неоправданно завышенная кадастровая стоимость становится серьезной проблемой для собственников недвижимости. Высокие налоги на недвижимость заставляют задуматься над возможностью минимизации их выплат. В особенности это касается предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения и крупные земельные участки.

Изначально предполагалось, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной цене. Однако на практике она часто оказывается выше, что повышает налогооблагаемую базу. Обычно это связано с неучтенными особенностями объекта, ошибками при технических расчетах. чтобы оспорить кадастровую стоимость. необходимо сравнить ее с рыночной стоимостью объекта. Для этого нужно заказать оценку и доказать эту необходимость в комиссии или суде.

Если завышение кадастровой стоимости подтверждается, то оценку возможно оспорить двумя способами: подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или обратиться в суд. Для юридического лица обязательно обращение в комиссию. В случае неудовлетворения решением комиссии его можно обжаловать в суде. Порой расходы на пересмотр кадастровой стоимости могут не оправдаться, поэтому важно заранее все просчитать.

По данным Росреестра, в 2017 году было рассмотрено 43,7 тыс. заявлений в отношении 83,3 тыс. объектов. По сравнению с 2016 годом количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 39%. В период с января по ноябрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4% заявлений.

Механизм оспаривания кадастровой стоимости

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо собрать следующий перечень документов:

  • выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости — п. 11 постановления пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Кроме перечисленных выше документов, при подаче административного искового заявления в суд предоставляются:

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 тыс. руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);
  • доверенность и копия диплома о юридическом образовании, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).
  • заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты принятия заявления. Заявитель, не согласный с решением комиссии, может обратиться в суд. Важно, что заявитель также может оспаривать в суде не само решение комиссии, а результат определения кадастровой стоимости. В таком случае решение комиссии не будет предметом судебного спора.

Как правило, судом по таким делам назначается судебная оценочная экспертиза. Успех оспаривания во многом будет зависеть от объективности, полноты и всесторонности экспертного заключения, профессиональную оценку которому может дать только лицо, обладающее знаниями в области оценочной деятельности.

Компенсация судебных расходов

В настоящее время компенсации для заявителей законом не предусмотрено. Однако предлагается внести изменения в ст. 248-1 КОАП РФ в случаях удовлетворения требований о судебных расходах с административного ответчика.

Подобная инициатива является реакцией на известное постановление КС РФ от 11.07.2017 № 20-П, в котором говорится, что недопустимо возлагать на налогоплательщиков бремя несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости. Если при проведении государственной кадастровой оценки не было допущено ошибки, делается вывод о невозможности возложения на государство судебных расходов по таким делам.

По мнению КС РФ, распределение обязанностей по несению судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости должно решаться в зависимости от установленной судом рыночной стоимости. Данную тенденцию можно назвать положительной, поскольку с налогоплательщика снимается бремя некомпенсируемых судебных расходов.

Об авторах

Александр Тимофеев управляющий партнер ПБ «Тимофеев и партнеры»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в Краснодаре в 2018-2019 году

Наша компания имеет огромный опыт в предоставлении услуг по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в Краснодаре и Краснодарском крае. Существует определенный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2018-2019 году.

Первое, что необходимо сделать, это осуществить экспресс-оценку рыночной стоимости земельного участка.

Данная процедура представляет из себя прогнозирование рыночной стоимости данного земельного участка. По итогам прогнозирования появляется возможность сравнить рыночную стоимость и кадастровую и высчитать экономию по налогу.

Вторым шагом в процедуре оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в Краснодаре и Краснодарском края является оценка рыночной стоимости и выдача подробного отчета. Отчет составляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки (ФСО), стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик.

Далее необходимо обратиться в Комиссию по рассмотрению споров по оспариванию. Данное обращение представляет из себя подачу заявления и пакета документов. Если появляется такая необходимость оценщик принимает участие в заседании комиссии.

Если Комиссия по рассмотрению споров по оспариванию принимает отрицательное решение, то специалисты нашей компании начинают подготовку судебного иска и осуществляют сопровождение судебного процесса. Подготавливается соответствующий пакет документов, подается иск в суд и работа продолжается на протяжении всего судебного процесса, включая апелляции и кассации.

Наша компания предоставляет полный пакеты услуг по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в Краснодаре и Краснодарском крае.

С 1 января 2018 года в Краснодарском крае начилась массовая переоценка объектов недвижимости. Повлиять на кадастровую стоимость Вашей недвижимости в Краснодаре и Краснодарском крае в переоценке можно еще в 2019г.

Новые правила оспаривание кадастровой стоимости

В настоящей статье мы рассмотрим новые правила оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, с учетом всех изменений за 2015-2016 гг.

Кадастровая стоимость земельного участка — это определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях: при расчете арендной платы, платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности. Кадастровая стоимость устанавливается двумя путями: при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, либо путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

1. С 2015 года Законодатель официально закрепил в нормативно-правовых актах для всех дел, касающихся оспаривания кадастровой стоимости, подсудность судов общей юрисдикции. При этом Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), п. 15 ст. 20 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ) подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Споры о пересмотре кадастровой стоимости разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд по правилам главы 23 ГПК РФ, главы 25 КАС РФ.

Срок давности о рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов, т. е. срок до внесения новых данных по кадастровой стоимости.

Обращаем внимание, что право на судебную защиту заявители (административные истцы) могут осуществить двумя путями:

  • подачей заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости;
  • подачей заявления об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

2. Порядок обращения в суд для физических и юридических лиц различный.

Правом обращения в суд по делам об оспаривании кадастровой стоимости наделены все лица, чьи права нарушены в результате неверной кадастровой стоимости объекта недвижимости (собственник/сособственник земельного участника, арендатор, если арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, лицо, намеревающееся выкупить земельный участок, если выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и пр.).

Физические лица сегодня имеют право обратиться в суд без соблюдения до судебного порядка урегулирования споров в Комиссии при Росреестре (далее-Комиссия). Однако юридические лица обращения в Комиссию избежать не могут, так как к заявлению в суд должно в обязательном порядке приложить доказательства соблюдения досудебного урегулирования спора, а именно: решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документ, свидетельствующий о нерассмотрении заявления юридического лица в установленный законом срок.

Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению в виду недоукомплектования положенного пакета документов, то такое обращение не может служить надлежащим доказательством досудебного урегулирования спора.

Список документов, прилагаемых к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости в суд следующий:

  1. кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  2. нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;
  3. документ, свидетельствующий о о наличии кадастровой/технической ошибки (в случаях пересмотра кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
  4. отчет об оценке (в случае установлении рыночной стоимости объекта недвижимости) с положительным экспертным заключением.

3. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по новому порядку Заявитель (административный истец) должен доказать действительное нарушение своих прав: как повлияли новые результаты кадастровой оценки на владельца земельного участка, на сколько увеличился земельный налог, как иным образом нынешняя кадастровая стоимость обременяет Заявителя (административного истца).

4. Важным моментом является правильное оформление отчета об оценке, которое должно быть составлено на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (т. е. на дату внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости).

Если отчет об оценке представляется на любую другую дату, он признается ненадлежащим доказательством, не принимается к рассмотрению судом и может послужить причиной оставления заявления без движения, как в Комиссии, так и в суде.

Так же следует отметить, что если у суда или участников процесса возникнут сомнения в достоверности представленного отчета об оценке, то суд может назначить проведение повторной оценочной экспертизы объекта недвижимости.

5. Дела об оспаривании кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, такими как: о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей и пр.

6. Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания

Поделиться в социальной сети

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *