Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде

Продажа подаренной квартиры: менее 3 лет в собственности

Содержание:

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периодеДля уменьшения количества на вторичном рынке спекуляций и пресечения частичного утаивания налогообложения при продаже и покупке, с 2016 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ, это касается продажи подаренной квартиры менее 3 лет в собственности и других нюансов.

Изменения коснулись НДФЛ при размере 13%, их необходимо уплатить при продаже, если недвижимостью (квартирой) владеет гражданин менее 3 лет. С первого месяца 2016 увеличение срока на 2 года. И составляет без определенных условий 5 лет.

Этими случаями считаются:

  • Продажа квартиры, которая была получена от родственников по дарственной – близких первой степени или передана по наследству.
  • Приватизированная квартира.
  • Собственность плательщика по договору ренты (включается договор пожизненного содержания и иждивение).

Осуществление продажи

Для ответа на вопрос, можно ли продать даренную квартиру с минимальным вредом для себя, возможно применение налогового вычета либо подтверждение расходов на покупку. Но по законодательству налоговые вычеты касаются квартир со стоимостью дороже миллиона. Не пропустят декларацию при меньшей стоимости.

В таком случае предъявляются подтверждения расходов, чтобы произвести уплату налогов с разницы дохода от договора продажи и расходов на дополнительные вложения.

Дополнительными расходами являются приватизации, и необходимо значительное изменение в документах или всем проекте (в таком случае люди прибегают к незаконным способам оплаты).

Налог при продаже квартиры, полученной в дар от близкого родственника, имеет с 2016 года изменения.

Условия налоговых вычетов и уменьшенного размера с налогообложением за счёт документированных расходов на покупку не меняются и без внесенных изменений.

Касаются нововведения ужесточения по отношению занижения суммы сделок и расчётов налога. Поправкой подчеркивается, что налогообложение взимается с кадастровой стоимости, умноженной на фиксированный коэффициент (0,7).

В случаях, когда доход от договора продажи заявляется ниже определенных 0,7, выдвигаются более ужесточенные требования по указанию названной стоимости квартиры. Налоговыми органами начинаются более активные проверки каждого нового реестра.

Напоминается, что в процессе уплаты НДФЛ физическое лицо обязано осуществить подачу декларацию в налоговые органы до конца апреля календарного года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором у лица были доходы от продажи подаренной квартиры. Уплата налога производится строго до 15 июля.

Особенности оплаты налогов

Продажа подаренного имущества в виде квартиры, практически не отличается от того, если бы осуществлялась продажа квартиры, купленной лично. Единственный нюанс, следует обратить внимание на моменты, обозначенные в законодательстве.

В ст. № 208 и № 209, в п.1 ст.№ 224 Налогового кодекса РФ утверждается, что доходы, которые получили налоговые резиденты от реализации квартиры, считаются объектами налога на доходы граждан по ставке 13% (НДФЛ). Каждый человек, таким образом, в процессе продажи недвижимости обязан уплатить НДФЛ от полученного дохода в размере 13%. Доход – сумма, поступившая от продажи недвижимости.

Отмечается, что согласно п.1 ст.№ 220 кодекса РФ предоставляются налогоплательщику налоговые вычеты. Если недвижимостью владеть на протяжении трех лет и больше, появляется право вычитать всю сумму доходов из налогооблагаемой базы, доходы получаются от продажи квартиры, сюда относится и подаренная.

Если осуществляется продажа недвижимости, владение которой было менее 3 лет, более чем за миллион рублей, тогда физическое лицо имеет право высчитать из налогооблагаемой базы, равной миллиону. От оставшейся части необходимо заплатить в установленном порядке НДФЛ.

Облагается налогом

Вопрос, можно ли подаренную квартиру продать и что именно будет облагаться, также обозначен законодательством.

Это доход и налогооблагаемая база, которую получает физ. лицо-собственник от реализации имеющегося недвижимого имущества.

Для меньшей уплаты база сокращается при:

  • Имущественных вычетах (касается резидентов).
  • Расходах, которые были у собственника квартиры во время покупки.

Из двух имеющихся вариантов для конкретного объекта (квартиры) объединяет только что-то одно: или имущественные вычеты (ровно 1 млн. руб.), или затраты на приобретение.

Отмечается, что в отдельной статье кодекса речь идет о продаже подаренного имущества, а также учета миллионного имущественного вычета.

Недостроенная недвижимость считается другим имуществом, при продаже которого даже в статусе подаренного есть возможность воспользоваться имущественным вычетом в 250 тыс. руб.

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018-2019 году

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2019 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2019 году

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.

Налоговый кодекс определяет срок. до которого они передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом. Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2018 году, вы обязаны отчитаться до 30 апреля 2019 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили вы выручку от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимися штрафом и пенями.

Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения. Итак, Налоговый кодекс в ст. 217 гласит, что сумма продажи недвижимости не может быть менее 70% от ее кадастровой стоимости на начало года, в котором она продана.

Сумма, с которой платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученной выгоды. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Изменение налогообложения при продаже квартиры менее 3 и 5 лет в собственности

Продажа недвижимости, в частности, квартир является не только предметом сделок, но и поводом для постоянных спекуляций на вторичном рынке. Поэтому планируется увеличение минимального срока проживания (владения имуществом) с 3 до 5 лет, и только тогда можно не платить налоги при продаже.

Помимо внесения таких изменений более подробно прописываются налоговые нормы при расчёте НДФЛ. Поэтому тем, кто планирует продажу квартиры в ближайшее время важно знать как действующие нормы, так и планируемые.

Содержание статьи

Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. С 1 января указанного года срок увеличится на 2 года. То есть будет составлять 5 лет.

Старый трёхлетний срок сохранится только для 3 случаев:

  • Продажа квартиры, полученной по дарственной от родственников – близких (первая степень родства плюс бабушки/дедушки, внуки) или по наследству;
  • Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
  • Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).

Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 процентов.

Каковы условия продажи квартиры (менее 3-х лет в собственности) до вступления в силу нового закона?

Для того чтобы понять нужно ли подавать налоговую декларацию после продажи и платить 13% налога, необходимо знать правильные условия расчёта трёхлетнего владения.

  1. Если квартира приобреталась по сделке купли-продажи. то отсчёт времени начинается с момента регистрации в УФРС или ином регистрирующем органе (не с момента подписания договора).

То же касается приватизации, мены, ренты или получения недвижимости взамен снесённой аварийно, и налогов по договору дарения квартиры .

  • Если имела место процедура наследования. то трёхлетний срок отсчитывается со дня открытия самого наследства. А не со дня вступления в него, что зачастую облегчает возможность продажи. Ведь время вступления в наследство идёт в счёт указанных 3 лет.
  • Когда дело касается новостроек. то 3 года стартуют с момента получения свидетельства собственности. Но не с момента сдачи дома в эксплуатацию или начала выплат для вступления во владение.
  • Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры

    Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.

    Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:

    • разработки проектно-сметной документации;
    • расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
    • подключение к сетям водоснабжения, электро – и газоснабжения и другим инженерным сетям;
    • отделка и другие ремонтные работы.

    Чтобы эти условия можно было использовать, как в договоре купли-продажи, так и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы. Для ознакомления с перечнем документов для продажи загляните сюда. Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.

    Налоговый вычет – как он рассчитывается

    Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн. р. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. А налог платится с остатка. Например, при стоимости объекта в 2 млн. р. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн. р.

    Нужно обратить внимание, что при продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.

    То есть, его нужно использовать либо целиком единожды, либо разделить на несколько объектов.

    Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:

    • Первый — для продавцов квартиры, то есть тот самый миллион.
    • Второй предоставляется покупателям и его сумма не превышает 2 миллионов руб.

    Путём несложных арифметических вычислений, вы сможете подсчитать налогооблагаемый доход с продажи квартиры после использования двух вычетов.

    Для нежилых помещений налоговый вычет меньше – всего 250 тысяч р.

    Продажа приватизированной или подаренной квартиры

    Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Но нужно помнить, что налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн. р.

    Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной, и потребовала значительных изменений в документации или даже в проекте (пришлось демонтировать незаконные перегородки).

    Что принесут нововведения 2016

    Как указывалось выше, будет возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

    Еще нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

    Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры. Налоговые органы начнут более активные проверки всех новых реестров.

    Для многих такие новые реалии могут стать решающими в продаже недвижимости в 2015 году. Изменения в НК, по мнению разработчиков поправок, должны сократить уровень спекуляций на вторичном рынке. Ведь большое количество недвижимости перепродаётся по заявленным «бросовым» ценам, когда реальная стоимость достаточно велика.

    Предполагается, что такие изменения могут навредить молодым семьям, которые приобретали неудобное или дешевое жилье в качестве временного варианта. Им придётся либо срочно предпринимать меры по продаже в 2015 году, либо дольше проживать в квартире.

    Возможно, новый закон в начале 2016 незначительно снизит спрос на вторичную недвижимость. И планируется повышение интереса к новостройкам. Но это будет временным явлением.

    Для арендодателей квартир планируется повышение спроса, ведь из-за повышения сроков необходимого владения многие либо откажутся, либо отложат планы на приобретение временного недорогого жилья.

    Если вопрос продажи жилья для вас актуален, то пошаговая инструкция: как продать квартиру без посредников поможет правильно провести сделку самостоятельно.

    Иногда собственники недвижимости, продавая своё жильё, поручают представление своих интересов третьим лицам. О возможных рисках при продаже квартиры по доверенности подробнее тут. Предупредить возможные проблемы легче, чем позже заниматься их решением.

    Переуступка прав – каковы налоги?

    Использование переуступки прав касается квартир в новостройках. Оплата пресловутых 13% может касаться только недвижимости, на которую существует и зарегистрировано свидетельство о собственности. Когда же его нет, а договор переуступки не предполагает дохода (продавец отдаёт квартиру по абсолютно той же стоимости, что заплатил застройщику), то есть вероятность избежать налога. Ведь НДФЛ предполагает прибыль и наличие собственности, а в этом случае их как бы и еще не существует.

    В изменениях НК 2016 года этот момент не был урегулирован дополнительно, что даёт возможность совершить налоговый манёвр без нарушения законодательства.

    Переуступку прав требования можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.

    К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:

    • при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
    • при инвестиционном вложении для сокращения расходов.

    Банки обычно не кредитуют такие договора.

    Поправки в НК вступят в силу с 1 января 2016 года.

    В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.

    Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор. Есть ли там пункт о переуступке прав.

    Возможно, совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа » по ссылке.

    Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

    Последнее обновление: 20.05.2018

    Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

    Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую. дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку ), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог. И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

    Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка. а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т. е. в одном налоговом периоде ). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

    Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

    Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата ):

    «…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

    Ключевое слово здесь – «ЭТОГО ». Если имущество другое (другая квартира ), то это правило не применяется.

    Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб. а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб. то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке ).

    Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу ) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года ), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

    А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета. Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

    Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов. а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

    Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

    Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более ), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

    Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016 ), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже ).

    В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016 ), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

    Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь ).

    Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

    Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб.. который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб.. который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например ). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

    Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

    Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т. е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается ). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб. но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13% .

    Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

    1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году );
    2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток );
    3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят ).

    Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

    При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

    Например, если цена первой (проданной ) квартиры была 900 тыс. руб. то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб. позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

    Кроме того, если первая (проданная ) квартира была ранее нами куплена. то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб. а – «в размере затрат » на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

    А если вторая (купленная ) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита. то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб. ).

    Подробнее обо всех типах налоговых вычетов при покупке и продаже квартир. рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

    Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов ). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.

    Консультацию по налогам и налоговым вычетам при продаже и покупке квартиры. можно получить – ЗДЕСЬ .

    Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

    Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

    Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

    А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды). Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

    Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

    Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2018 году

    Содержание:

    Получение любого дохода в нашей стране подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог и правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

    • Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
    • Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости) — то платить ничего не надо.

    Ставка налога

    Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

    • Для резидентов – 13%
    • Для нерезидентов – 30%

    Что облагается налогом?

    С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? В нашей ситуации – это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чтобы платить меньше, можно сократить базу:

    • На имущественные вычеты (только для резидентов)
    • На расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

    выбрав из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно, или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

    Также стоит отметить, что в этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили – это другое имущество, при продаже которого можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т. руб. (см. налог при продаже автомобиля ).

    Определение срока владения недвижимостью

    Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности. Есть три исключения:

    • Наследство – отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
    • Кооператив – день выплаты последнего пая или подписания акта передачи – это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
    • Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось.

    Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

    Собственников квартиры было несколько. Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х лет – НДФЛ платить не надо.

    Собственники частных домов могут достраивать их. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3-х лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

    Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

    Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

    • Вычетом – один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х или 5-ти лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
    • Расходами на ее приобретение – то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

    Пример 1. Квартиру продали за 10,6 млн. руб. покупали за 8,4 млн. руб. НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

    • (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
    • (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

    Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

    • затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку)
    • квартира получена по наследству
    • была подарена не близким родственником
    • продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

    Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

    Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году касаются:

    • Сроков владения жильем. при котором доход от его продажи подлежит налогообложению теперь равен 5 годам (60 месяцев).
    • Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года
    • Налогооблагаемой базы. налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.
    Для кого актуальны эти нововведения?
    • Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц – к ИП это не относится.
    • Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в деятельности, приносящей доход.
    • В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, как и прежде, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

    Пример 2. Жилплощадь купили в июне 2013 года, а продали в июле 2016 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

    Срок владения в 3 года остается:

    Однако есть исключения, как и прежде, срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2016 году, остается для:

    • Квартир, которые перешли к их собственникам по наследству
    • Имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса)
    • Недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации
    • Имущества, полученного по договору ренты.

    Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

    Кроме того, с 2016 года, необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

    • Либо договорная цена
    • Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7

    Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

    Пример 3. Гражданин приобрел квартиру в 2016 году стоимостью 5,8 млн. руб. чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

    Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с налогом на недвижимость (квартира, дом) с 2016 года расчет будет производится с кадастровой стоимости.

    В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

    Пример 4. Гражданин приобрел дом в мае 2015 года за 672 000 руб. а в январе 2016 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

    • (953 000 – 1 000 000) х 13% ) – налога к уплате нет
    • (953 000 – 672 000) х 13% = 36 530 руб.

    Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

    Пример 5. В 2016 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2018 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 – 1300 000)х13% = 0.

    Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

    В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

    • даты вступления в наследство (смерти наследодателя)
    • даты регистрации собственности (при дарении).

    Налог при продаже квартиры – КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ

    Исаева Елена Владимировна (27.06.2014 в 15:00:11)

    Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

    В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

    В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

    Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

    — Я продал квартиру, которой владел по договору купли-продажи менее трех лет. В этот же 2016 год я приобрел квартиру по такой же стоимости. Налоговый вычет, допустим, я уже использовал. В отчетный 2016 год дохода у меня абсолютно нет. Платить налог мне не с чего. В этой ситуации я должен просто задекларировать и показать доход как «0»?

    charnsitr/Fotolia

    Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

    В случае получения дохода от продажи недвижимости, время владения которой менее трех лет (с 01.01.16 этот срок увеличен до пяти лет), налогоплательщик освобождается от уплаты подоходного налога при условии приобретения в том же налоговом периоде другого недвижимого имущества. В данной ситуации налогоплательщику необходимо подать декларацию 3-НДФЛ о доходах, сделать расчет полученного дохода и затрат на приобретение новой недвижимости и при наличии отрицательного значения дохода в графе «Доход» указать «0». Здесь важность приобретает не только договор купли-продажи о приобретении недвижимости, но и документ, подтверждающий передачу денежных средств (расписка, платежное поручение, сведения о переводе). Дело в том, что при проведении проверки налоговый орган вправе потребовать указанные документы.

    Отвечает автор программы «Домашняя бухгалтерия» Павел Козловский:

    Вычеты бывают разные. Не стоит их путать. В целом считать налоги нужно по каждому объекту собственности, а не по приходу и тратам, которые Вам кажутся нулевыми. Новая покупка недвижимости это в любом случае новая история. Давайте копнем глубже в Ваш случай.

    1. Не получив в 2016-м налогооблагаемого дохода, кроме как от продажи квартиры, Вы все же должны отчитаться государству за рост цены проданной квартиры. Тут Вы имеете право на новый вычет. Если проданная квартира стала Вашей меньше трех назад, тогда Вам необходимо декларировать разницу в цене, если цена выросла, и уплатить налог на этот рост. Вычетом в данном случае будет цена покупки, но Вам нужно предъявить договор купли-продажи. Плохо, если цена там будет фиктивная: Вам придется раскошелиться на налог от разницы.

    2. Цена покупки новой квартиры имеет значение, только если Вы ее собрались продавать. Как Вы пишете, Вы уже использовали свой единственный в жизни налоговый вычет на покупку квартиры. Получается, Ваш доход, облагаемый налогами на физлиц, тут не играет роли. Вы получили доход от продажи квартиры, его и нужно вписывать в декларацию.

    3. Если Вы соберетесь продавать и новую квартиру, то учтите: с 2016 года трехлетний срок, когда продажа квартиры не облагается налогом, увеличился до пяти лет. Исключение если квартира была Вам подарена или досталась в наследство.

    Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

    Должна Вас расстроить. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) Вы должны платить в размере, установленном Налоговым кодексом РФ. Дело в том, что налоговое законодательство никоим образом не соотносит действия по продаже одного объекта недвижимости и приобретению другого объекта недвижимости, пусть даже и совершенные в одном налоговом периоде, то есть в одном календарном году. Налоговики в этом случае считают, что при продаже квартиры необходимо заплатить НДФЛ в размере 13% от ее стоимости, которая и составит Ваш доход в 2016 году (с учетом имущественного налогового вычета, который, конечно, применяется по заявлению налогоплательщика). Вопрос же покупки другой квартиры, пусть даже и в том же году, рассматривается отдельно.

    Стоимость приобретенной квартиры для целей налогообложения учитывается в другом случае. Если Вы сначала купите квартиру, а потом, не дожидаясь истечения трехлетнего срока владения, продадите ее, то, в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, сумма, которую Вы потратили на приобретение этой самой продаваемой квартиры, по заявлению налогоплательщика может быть зачтена в качестве имущественного налогового вычета. И вот тогда НДФЛ подлежит уплате только с разницы между стоимостью продажи квартиры и стоимостью ее же покупки, совершенной ранее. Кстати, исходя из Вашего обращения, этот правовой институт может быть применен и в Вашем случае. При подаче Вами налоговой декларации вместе с заявлением о применении налогового вычета в сумме, потраченной на приобретение этой самой квартиры, НДФЛ будет начислен только с разницы между суммами продажи и ранее произведенной покупки.

    Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Париченко:

    К сожалению, «нулевой» налоговой декларацией в период, когда совершено отчуждение (продажа) недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, не отделаться. Единственный способ не подавать ее намеренно, что сулит штраф в тысячу

    рублей и пени. Но начисление пени Вам не грозит, так как, хотя монетизация недвижимости и является доходом и, следовательно, облагается НДФЛ, государство возвращает налог после приобретения другого объекта недвижимости.

    Поскольку обе процедуры уложились в один налоговый период, уплатить НДФЛ Вы «не успели», а не уклонились от его уплаты. Но по закону доход от продажи недвижимости должен быть задекларирован даже в случае его полного покрытия имущественными вычетами.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Продажа и покупка квартиры в один год. Оформляем взаимозачет

    Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.

    К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

    Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

    Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

    Налог с продажи квартиры: все варианты расчетов

    О чем стоит задуматься в первую очередь, продавая свою квартиру? Несомненно, надо изучить основные требования налогового законодательства. Это поможет не только правильно и своевременно оплатить налог с продажи квартиры, но и получить разрешенные законом льготы. Чтобы не переплачивать подоходный налог с продажи квартиры, надо знать о тех возможностях, которые предоставляет своим гражданам российское государство.

    Ниже мы подробно остановимся на аспектах, влияющих на размер налога; обсудим, кто платит налог при продаже квартиры – покупатель или продавец; рассмотрим несколько реальных ситуаций и объясним, когда можно продать квартиру, чтобы не платить налог 13 процентов.

    Нужно ли платить налог с продажи квартиры

    Все зависит от того, сколько времени прошло с момента принятия квартиры в собственность. Чем больше времени прошло, тем выше вероятность того, что налог с продажи квартиры платить не придется.

    1 января 2016 года является своеобразным рубежом. Именно в этот день начали действовать принципиальные поправки в Налоговом кодексе, касающиеся условий, при выполнении которых оплата налога с продажи квартиры не предусмотрена.

    Так, если право на квартиру получено в период времени до 2016 года, то шансы не платить налог с продажи квартиры возрастают с каждым годом. Для подобных объектов продажи достаточно дождаться окончания трехлетнего периода со дня оформления права на квартиру. Вопрос о том, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог, обсудим немного позже.

    Ну а чтобы гарантированно не платить налог с продажи квартиры, приобретенной после 31 декабря 2015 года, придется подождать еще несколько лет, так как минимальный период владения собственностью законодатели увеличили до 5 лет. Срок в три года сохранен лишь для нескольких ситуаций. Например, квартира была подарена кем-то из родственников, или получена в наследство.

    Пример 1. В 2018 году Васильев Дмитрий Владимирович продал свою квартиру. Нужно ли платить налог с продажи квартиры Дмитрию Владимировичу, если квартира была приватизирована в октябре 2014 года? Это как раз тот самый случай, когда не платится налог с продажи квартиры.

    Для того, чтобы НДФЛ при продаже квартиры не уплачивать, должно выполняться условие, касающееся минимального времени владения, – 3 года. По условиям примера Васильев Д.В. был владельцем квартиры почти четыре года, поэтому он свободен от уплаты 13 процентов от продажи квартиры.

    Далее более детально рассмотрим разные варианты налогообложения, в зависимости от даты приобретения и других факторов.

    Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

    Как мы уже выяснили, если квартира в собственности более трех лет и право на нее зарегистрировано до конца 2015 года, то о налоге можно не беспокоиться, его не будет. Но бывают ситуации, когда нет возможности дождаться окончания минимального трехлетнего срока, и нужно срочно продать квартиру. Тогда можно значительно уменьшить налог.

    Законом предусмотрены налоговые вычеты при продаже жилья. Доход от продажи квартиры можно уменьшить либо на один миллион рублей, либо на сумму расходов, на приобретение этой недвижимости в собственность. Будьте готовы к тому, что при использовании вычета по расходам налоговый инспектор попросит представить документы о суммах расходов.

    Пример 2. Сафронов Илья Александрович продал свою приватизированную квартиру в марте 2017 года. Период владения квартирой составил два года. В соответствии с договором купли-продажи квартиры Илья Александрович Сафронов получил от покупателя 2 миллиона 950 тысяч рублей. Кадастровая стоимость этой квартиры на начало 2017 года составила 4 миллиона 545 тысяч рублей. Платится ли налог с продажи квартиры Сафроновым И.А.?

    В результате этой сделки Илья Александрович должен бюджету налог с продажи квартиры 253 500 рублей. Условие полного освобождения от уплаты налога не выполнено – квартира находилась в собственности меньше трех лет.

    А далее у Сафронова И.А. возникает вопрос при продаже квартиры: с какой суммы нужно платить налог? От стоимости по договору или от произведения кадастровой стоимости квартиры на специальный установленный кодексом коэффициент?

    Внимательно изучив законодательство, узнаем, что сравнение цены продажи с частью кадастровой стоимости требуется, только если собственность на квартиру оформлена в 2016 году или позже. Поэтому для расчета берем цену квартиры по договору – 2 миллиона 950 тысяч рублей, вычитаем положенный вычет – один миллион рублей. Полученную налоговую базу умножаем на ставку налога и получаем налог с продажи квартиры к уплате 253 500 рублей.

    Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

    Если появилась необходимость продать квартиру, зарегистрированную после окончания 2015 года, то нужно иметь в виду, что получить полное освобождение от налога стало сложнее. Теперь в большинстве случаев, чтобы не платить налог с продажи квартиры придется, преодолеть временной рубеж в пять лет.

    Для очень малочисленной группы случаев получения собственности законодатели оставили временной отрезок 3 года. Условия получения освобождения от уплаты налога по истечении трех лет владения перечислены в статье 217.1 Налогового кодекса. Это касается, например, полученного наследства, приватизированных квартир и подаренных близкими родственниками квартир. К этой группе также относятся квартиры, полученные по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Помимо увеличения срока владения с трех до пяти лет, с 01.01.2016 усложнились правила определения налоговой базы. Теперь она «привязана» к кадастровой стоимости с учетом специального коэффициента 0,7.

    Другими словами, стоимость квартиры по договору теперь требуется сравнивать с произведением кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. В том случае, если в договоре стоимость квартиры меньше, чем 70 % от кадастровой стоимости, то для расчета налога берется эта семидесяти процентная часть кадастровой стоимости. Если этого не сделать, то придется заплатить штраф, в размере 20 % от недоплаченного в бюджет налога.

    Кадастровая стоимость для расчета берется на 1 января года, в котором произошла продажа квартиры и оформлен переход права собственности. Информацию о кадастровой стоимости можно получить. запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости в МФЦ.

    Пример 3. Капустина Вера Игоревна купила квартиру в ноябре 2015 года. Свидетельство о регистрации права датировано 5 февраля 2016 года. Вера Игоревна в дальнейшем планирует продать квартиру и переехать жить в другой город поближе к дочери и внукам. Сколько лет придется ждать Вере Игоревне, чтобы не платить налог с продажи квартиры.

    Чтобы получить полное освобождение от налога в этой ситуации Капустиной В.И. придется подождать пять лет, начиная с 5 февраля 2016 года. По закону днем получения квартиры считается дата документа о праве на собственность то есть 5 февраля 2016 года. И именно с 5.02.2016 года начинается отсчет необходимого для освобождения от уплаты налога срока владения квартирой. Соответственно, трехлетний минимальный срок владения здесь уже не действует, так как квартира получена не по основаниям, которые предусматривают возможность применения этого срока после указанной даты. Это ни наследство, ни подарок от родственника и квартира была куплена, а не получена в результате приватизации.

    Пример 4. Семенова Людмила Андреевна в декабре 2017 года продала квартиру за 5,5 миллионов рублей. Ранее эту квартиру Людмила Андреевна купила весной 2016 года за 5 миллионов рублей. Кадастровая стоимость квартиры по данным Росреестра на 01.01.2017 составляет 8 миллионов 145 тысяч 500 рублей.

    Семенова владела квартирой меньше пяти лет, поэтому ей нужно рассчитать налог и сдать в налоговый орган декларацию. Подсчитаем, сколько Людмила Андреевна заплатит в бюджет.

    С учетом стоимости квартиры по договору, для расчета применяем произведение кадастровой стоимости и установленного понижающего коэффициента, равного 0,7. Причина в том, что цена квартиры по договору оказалась меньше 70 % кадастровой стоимости.

    Кроме этого, не забываем о праве применения вычета в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Для расчета налога доход можно уменьшить либо на фиксированный налоговый вычет: один миллион рублей, либо сумму, потраченную на приобретение квартиры, т.е. в нашем случае пять миллионов рублей.

    В описываемой ситуации выгоднее использовать право на вычет по фактическим расходам. Расчет налога с продажи квартиры будет таким: кадастровую стоимость 8 145 500 рублей умножаем на коэффициент 0,7 и получаем 5 701 850 рублей. Вычитаем пять миллионов рублей, потраченные Людмилой Андреевной на покупку квартиры в 2016 году, и получаем налоговую базу 701 850 рублей. Умножаем на налоговую ставку 13 % и получаем налог к уплате 91 240,50 рублей.

    Продажа и покупка квартир в одном и том же году

    В данной ситуации налогоплательщик может получить вычеты по обоим основаниям: и на покупку и на продажу. Причем, при продаже квартиры можно выбрать один из вариантов:

    • уменьшить доход от продажи на один миллион рублей (обычно применяется, если нет документов, подтверждающих расходы на покупку жилья);
    • уменьшить полученный доход на сумму, потраченную на покупку квартиры.

    А дополнительно, при покупке жилья в том же году, можно воспользоваться положенным вычетом и вернуть из бюджета 13 процентов от допустимой законом суммы.

    Пример 5. Киселев Владимир Петрович купил малогабаритную квартиру в новом доме за 1 850 000 рублей и получил право собственности зимой 2018 года. В августе этого же года продал ее за 2 000 000 рублей, т.е. срок владения меньше года. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2018 года по данным Росреестра составляет 2 500 000 рублей.

    После продажи квартиры Владимир Петрович должен сдать декларацию о доходах до 30 апреля 2019 года. Сначала подсчитаем 70% от кадастровой стоимости квартиры: (2,5 миллиона рублей умножить на понижающий коэффициент 0,7) = 1 750 000 рублей. Д ля расчета налога берется сумма продажи квартиры в 2 000 000 рублей, так как это больше, чем 70 % от кадастровой стоимости.

    Владимир Петрович может использовать вычет в один миллион рублей, но более выгодно в данном случае использовать вычет в сумме фактических расходов на покупку квартиры. В результате получаем налоговую базу 150 тысяч рублей (Цена продажи – 2 000 000 рублей минус цена покупки – 1 850 000 рублей). Налог с этой суммы составит 19 500 рублей.

    Но не стоит забывать, что Владимир Петрович не утратил право на вычет при покупке жилья. Если он примет решение воспользоваться этим вычетом, то он будет претендовать на возврат налога в сумме 240 500 рублей (Стоимость квартиры при покупке 1 850 000 рублей умножить на 13 процентов). То есть, по условиям нашего примера Киселев получит из бюджета 221 тысячу рублей (240 500 рублей вычета от покупки минус 19 500 рублей исчисленного к уплате налога от продажи). Конечно при условии, что у Владимира Петровича есть доходы, из которых удерживается 13 % налога на доходы в бюджет.

    13 процентов от остатка неиспользованного вычета – 19 500 рублей (260 000 рублей минус 240 500 рублей), Владимир Петрович сможет вернуть при покупке другой недвижимости.

    Налог на продажу подаренной или унаследованной квартиры

    Продажа квартиры, полученной в подарок или в наследство, – это один из немногих случаев, когда достаточно трех лет владения, чтобы не платить налог при продаже. Даже если квартира получена после наступления 2016 года.

    Принципиально важно правильно определить день, с которого срок владения отсчитывается. Для наследуемых квартир начало этого срока совпадает с днем открытия наследства, то есть со дня смерти оставившего наследство человека, независимо от дня регистрации собственности на наследство.

    Если три года не прошло, а квартиру нужно продать, то при расчете налога придется учитывать дату получения квартиру в наследство или в подарок. Алгоритм расчета в этом случае ничем не отличается от описанного ранее в этой статье. Если квартира получена до конца 2015 года, то доход это стоимость квартиры по договору. Ну а если продается квартира, полученная после 01.01.2016, то стоимость по договору сравниваем с кадастровой, умноженной на 0,7. Для расчета налога берется та сумма, которая больше.

    Поскольку расходов на приобретение унаследованной или подаренной квартиры нет, то будем использовать предусмотренный законом налоговый вычет – один миллион рублей.

    Пример 6. В ноябре 2015 года у Светланы Коржиковой умер старенький дедушка, живший в небольшом городке под Москвой. В феврале 2016 года Светлана Коржикова узнала, что свою квартиру дедушка завещал ей. Свидетельство о зарегистрированной собственности Светлана получила 12 июня 2016 года. В конце августа этого же года Светлана эту квартиру продала. Вырученных денег хватило на оплату учебы в институте и на покупку новой машины.

    В 2017 году Светлана составила и отнесла в налоговую инспекцию декларацию о доходах. Доход от продажи квартиры в декларации был равен стоимости квартиры по договору. Света сходила на консультацию к юристу, где узнала, что днем получения квартиры для нее считается 13 ноября 2015 года – день, когда умер дедушка. Поэтому величина кадастровой стоимости квартиры не важна. И конечно Светлана не забыла уменьшить доход от продажи квартиры на вычет в один миллион рублей, положенный по закону.

    Когда подавать декларацию и платить налог

    Напомним, если в течение года был получен доход от продажи квартиры, то возникает обязанность сдачи в налоговую инспекцию декларации 3-НДФЛ. Конечно, если не выполнено условие предельного минимального срока владения – 3 года или 5 лет.

    Если в текущем году квартира получена в подарок от человека, который не приходится вам близким родственником или членом семьи, то также необходимо сдать декларацию и заплатить налог. Последний день, когда нужно сдать декларацию – 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Уплатить налог по декларации необходимо до 15 июля.

    Если нарушить срок сдачи декларации, то налоговая инспекция выпишет штраф – 5 процентов от суммы налога, указанного в декларации, за каждый месяц просрочки уплаты налога. Итоговый штраф за не сдачу налоговой декларации по правилам Налогового кодекса не может превышать тридцати процентов от неуплаченного налога и не может быть меньше тысячи рублей.

    Даже в том случае, если после применения положенных налоговых вычетов получается, что уплачивать налог не надо, – если не сдать вовремя декларацию, получите штраф 1 000 рублей.

    Штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога выпишут, если не заплатить налог до 15 июля. Если же налоговые работники решат, что налог вы не заплатили умышленно, то вам выпишут штраф уже в размере 40 % от неуплаченного налога. Кроме того, еще и пени начислят за каждый день просрочки.

    Для того, чтобы обнаружить нарушения, применить штрафные санкции и удержать неуплаченный налог, у налоговой инспекции есть три года. По истечении этого времени взыскать налог инспекция уже не сможет.

    Пример 7. Орлова Марина Вячеславовна в 2017 году продала квартиру, купленную в новом доме год назад. Орлова продала квартиру по цене, превышающей 70 % кадастровой стоимости, поэтому стоимость по договору и является доходом в данном случае. По некоторым причинам Марине срочно понадобилась большая сумма денег, поэтому она не стала торговаться и продала квартиру за те же деньги, что и потратила на покупку год назад. Разумеется, при расчете налога Марина Вячеславовна воспользовалась своим правом на применение вычета в размере расходов на покупку квартиры.

    В результате сумма налога к уплате в декларации 3-НДФЛ составила 0 рублей. Но несмотря на это Орлова сдала декларацию в налоговую инспекцию в соответствии с требованиями Налогового кодекса.

    В заключение обсудим, как не платить налог с продажи квартиры и какие возможности для этого есть. Еще раз повторим, в каких случаях не платится налог с продажи квартиры.

    Доход от продажи квартиры освобожден от налога, если квартирой владели три года или пять лет, в зависимости от того когда было оформлено право собственности: до января 2016 года или после.

    Что касается квартир, приобретенных после 2016 года, то использовать освобождение от обложения налогом на доходы по причине соблюдения минимального срока владения пока не получится. Предусмотренный законом пятилетний срок по таким объектам наступит только в 2021 году. При продаже подобных квартир, оформленных в 2016 году и позднее, не платить налог можно уменьшив доход от покупки на положенные законом вычеты.

    Налоговая база будет равна нулю, если цена продажи равна расходам на покупку, при этом цена продажи не ниже 70 % от кадастровой стоимости квартиры.

    При продаже квартиры, стоимостью равной или меньше миллиона рублей, тоже не придется платить налог. В этом случае нужно применить предусмотренный законом вычет в таком же размере. Но не забываем о необходимости сравнить цену продажи с 70 % кадастровой стоимости.

    Чтобы понять, как не платить налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности, рассмотрим ситуацию с продажей квартиры жительницы города Смоленска Ольга Лисиной.

    Пример 8. Ольга Лисина – жительница Смоленска, в 2017 году продала свою маленькую квартиру-студию за 980 тысяч рублей. Годом ранее эту квартиру Ольга получила в наследство. Кадастровая стоимость квартиры 1 миллион 349 тысяч рублей. Доход от продажи квартиры равен цене продажи, потому что она больше, чем 70 % кадастровой стоимости.

    Воспользовавшись своим правом, при расчете налога Ольга применила налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности, равный одному миллиону рублей. Нетрудно понять, что в результате Ольга ничего не должна бюджету, сумма налога в сданной в инспекцию декларации равна нулю.

    В статье мы постарались максимально подробно объяснить правила расчета налога при продаже квартиры, ответили на вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры и еще на ряд важных вопросов. Если вы не нашли ответа на свой вопрос в статье или у вас особенно сложный случай, и вы не знаете как действовать в вашей ситуации, обращайтесь к специалистам нашего сайта. Задавайте вопросы и вам обязательно помогут и предложат лучший вариант для экономии ваших денег при расчете налога.

    Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде. Разбор возможных ситуаций

    ​Наибольшее количество вопросов и споров при заявлении права на имущественный вычет (далее ИВ), возникает при продаже и покупке недвижимости в одном налоговом периоде (году). И если со взаимозачетом все более менее понятно, то вопрос возврата истраченных на покупку квартиры средств уже после ее продажи, когда правоустанавливающие документы переданы новому владельцу, вызывает большое количество споров. В статье будут даны ответы на наиболее часто возникающие и спорные вопросы, связанные с одновременной покупкой и продажей недвижимости.

      Ситуация 1 . Взаимозачет при продаже и последующей покупке новой недвижимости

    Иванов С. П. в 2015 году продал квартиру, которая была в его собственности менее 3-х лет* за 3 254 800 руб. и через месяц купил другую квартиру стоимостью 2 300 000 руб. Документы по приобретению первой квартиры у него отсутствуют (была получена в наследство от матери).

    * Минимальный срок владения имуществом, освобождающий собственника от необходимости уплаты налога.

    Так как срок владения недвижимостью составляет меньше 3-х лет Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода (3 254 800 руб.) НДФЛ в бюджет в размере 13% от данной суммы.

    НДФЛ, подлежащий уплате в бюджет в данном случае будет равен 432 124 руб.

    По закону Иванов может воспользоваться ИВ при продаже имущества в размере 1 млн. руб. а именно уменьшить полученный доход на 1 млн. руб. Если бы на руках у него были документы, подтверждающие покупку проданной квартиры, он мог бы уменьшить доход на всю сумму затрат при покупке.

    Таким образом, сумма НДФЛ с учетом ИВ при продаже, составит 293 124 руб.

    (3 254 800 – 1 млн. руб.) * 13%

    Также законодательство при продаже и одновременной покупке недвижимости в одном году разрешает произвести взаимозачет, а именно уменьшить доход от продажи имущества на сумму налогового вычета положенного при покупке квартиры. Таким образом, в данной ситуации Иванов сможет воспользоваться двумя ИВ сразу и общая сумма льготы, уменьшающая его полученный доход, будет равна 3 000 000 руб. Если он применит оба ИВ, сумма к уплате составит 33 124 руб.

    (3 254 800 – 2 млн. руб. – 1 млн. руб.)*13%

    Для того чтобы получить оба ИВ, вместе с декларацией (а при получении дохода она должна быть подана в налоговый орган до 30 апреля следующего года) необходимо приложить все документы, подтверждающие продажу одной квартиры и покупку другой.

    Если право на взаимозачет при продаже и дальнейшей покупке недвижимости в одном году подтверждается Минфином и вопросов в данном случае не возникает, то вот с обратным порядком (сначала покупкой, а потом продажей той же самой квартиры) возникает много сложностей.

      Ситуация 2 . Взаимозачет при покупке и последующей продаже квартиры в одном году.

    Иванов С. П. в 2015 году купил квартиру за 2 650 000 руб. Спустя полгода он продал ее за 3 254 630 руб. Так как срок владения данной собственностью был меньше трех лет, Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода НДФЛ.

    Так же как и в прошлом примере, Иванов может уменьшить сумму дохода на ИВ при продаже, равный одному миллиону рублей.

    В отношении возможности применения вычета при покупке квартиры и при ее последующей продаже возникает много споров. Как правило, налоговая в данном случае отказывает в возврате (взаимозачете) средств, истраченных на покупку недвижимости, так как отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В данном случае можно попытаться представить в налоговую копии правоустанавливающих документов (если они имеются) или приложить вместе с декларацией и документами, подтверждающими продажу квартиры, бумаги по приобретению данной квартиры.

    В случае если налоговая откажет в вычете в виду отсутствия правоустанавливающих документов, оспорить данное решение будет проблематично.

    Иванов В. С. купил в январе 2014 года квартиру за 1 752 000 руб. и продал ее в марте за 3 546 900 руб. В августе он приобрел еще одну квартиру за 4 560 300 руб.

    В данном случае, Иванову выгоднее всего будет воспользоваться ИВ при продаже квартиры в сумме затрат, израсходованных на ее покупку (данная льгота может быть применена только в том случае, если есть документы, подтверждающие затраты при покупке).

    С учетом данной льготы НДФЛ к уплате составит 233 337 руб.

    (3 546 900 – 1 752 000) * 13 %

    Также Иванов может воспользоваться ИВ при покупке новой квартиры в сумме 2 млн. руб.

    Тогда налог к уплате составит 0 руб.

    3 546 900 – 1752 000 – 2 млн. руб. = – 205 100

    Остаток ИВ (205 100 руб.) Иванов сможет заявить в следующем периоде.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *